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          長租公寓市場:房地產企業競速布局的挑戰與應對策略

          2018-05-12 22:04:08 管理員 0

          當前,全國排名前30的房地產企業已有1/3進入了長租公寓市場,然而它們的盈利情況普遍不樂觀:最早進入市場的萬科泊寓,至今尚未實現盈利;龍湖則對外公開表示三年內不考慮盈利。

          根本原因,在于當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業模式。根據披露信息,旭輝領寓當前租金回報率在4%-5%,萬科泊寓僅2%-3%,租金收入是主要盈利點,其他增值服務尚未能匹敵。并且,很多一線城市的回報率相較重點二線城市更不樂觀。

          除了較低的投資回報率以外,重資產運營模式還面臨著回報周期長、融資渠道少、流動性風險突出、租金漲幅動力缺乏、稅收優惠力度小等問題。對于習慣了在新房市場賺快錢的房地產企業而言,無法快速收回資金,將大大限制其在長租公寓市場上的擴張步伐。

          受限于商業模式和運營模式,當前房地產企業旗下長租公寓在項目尋源、運營管理、資產證券化退出三個環節面臨著嚴峻的挑戰。

          房企旗下的公寓,主要是自持的閑置房源升級,或通過收購/租賃等方式拿來改造而成。

          其中,自持的閑置房源大多偏離市中心地段,無法滿足租客日常工作出行的需求:包括龍湖、朗詩、金地等主流企業,在一二線城市開發的長租公寓,距離城市中心地段基本都在30分鐘車程以上??紤]到租金定價與距離之間的正相關性,較遠距離的房源,將會積蓄潛在租賃庫存問題。

          在拿房方面,獲取中心地段的集中式房源極其困難,房企只能通過整租偏遠地區的工業用地、廢棄廠房等非住宅用房進行升級改造。而中介機構地推門店幾乎鋪遍城市各個街道,在房源獲取上占據了巨大優勢。鏈家目前在全國擁有約8000家門店,超13萬經紀人團隊,覆蓋28個城市;我愛我家在全國擁有2000多家門店和5萬多名經紀人團隊,共覆蓋15個城市。密集的門店、龐大的地推團隊,讓中介機構能有效獲取市場上的一手業主信息,從而占據核心地段的優質房源。

          此外,房地產企業在中心地段拿房,還面臨著共享辦公、醫療機構、文娛產業等其他行業企業的競爭。在拿房成本哄抬的環境下,房地產企業即使擁有雄厚的資金優勢也需要承受高成本運作的壓力。

          絕大多數房企都制定了短期內快速擴張的目標:萬科計劃在2018年達到45萬間、旭輝計劃5年內達到20萬間、佳兆業計劃3年內達到10萬間。如果目標實現,大規模的公寓管理問題,將無可避免。

          公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業服務、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作,而這也將直接影響到租客的居住體驗。

          一方面,房地產企業自身的運營團隊較小,且多以原地產業務人員為主,缺乏相關管理經驗。在重資產運營模式下,房地產企業很難像中介機構、酒店等市場參與者聚焦于運營管理層面。另一方面,公寓擴張到一定規模后,固定成本將會分攤稀釋,而可變成本有可能上升,進而會降低企業利潤率。

          因此,解決規?;倪\營管理問題,將是房地產企業在未來需要面臨的一項嚴峻挑戰。


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